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Comment estimer un bien immobilier ?

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Avant la mise en vente de votre logement, vous devez déterminer son prix. Mais l’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale qui demande de connaître le marché immobilier. De même, plusieurs critères sont à prendre en compte pour l’estimer au prix juste et ainsi optimiser les délais de vente.

Estimation immobilière : déterminer le prix juste !

Déterminer le prix d’un bien immobilier ne se fait pas au hasard. En effet, deux erreurs sont généralement commises par le vendeur, à savoir :

• surévaluer son bien en laissant l’affect prendre le dessus, perdant ainsi toute objectivité ;

• positionner le prix en fonction d’une future acquisition, ou juste afin de réaliser une meilleure plus-value en oubliant la réalité du marché.

En fixant un prix au-dessus du marché, le vendeur prend donc le risque de ne pas vendre son bien.

D’autant que les acheteurs se sont renseignés sur le prix de l’immobilier et cherchent à réaliser une bonne affaire. C’est pourquoi le prix d’un bien doit être juste, évitant ainsi au maximum les négociations avec les acquéreurs.

À noter qu’un bien immobilier se vend en moyenne dans les 60 jours, voire 40 jours en région parisienne. Bien entendu, cela dépend du type du bien, de son emplacement et de son état.

Quels sont les critères pris en compte pour estimer un bien ?

Le premier critère à prendre en compte est l’emplacement du bien. En effet, dans une même ville, il existe des écarts importants entre les quartiers. Les prix au m² diffèrent même d’une rue à l’autre.

Le prix d’un bien se définit donc en tenant compte de l’environnement, de l’attractivité du quartier tout comme sa notoriété. En outre, la présence de commerces, des transports, des écoles et les perspectives de développement influencent le prix de vente.

Mais il convient aussi d’évaluer les points forts et les points faibles du logement, comme :

• la vue,

• l’exposition du logement,

• l’étage,

• l’agencement,

• l’état général,

• la superficie,

• la qualité de la construction,

• le diagnostic de performance énergétique…

Afin de déterminer le prix de vente, l’agent immobilier analyse tous ces critères et applique une décote en fonction des défauts et une surcote pour les atouts du bien. Une fois l’analyse terminée, il obtient le prix moyen du mètre carré qu’il multiplie par la surface totale du logement.

Par exemple, une orientation agréable sera évaluée entre 3 et 5% de plus que pour une exposition plein nord. Une vue sur la mer ou un monument permet de valoriser le mètre carré de 5 à 20%.

De même, un rez-de-chaussée peut se vendre 25% moins cher qu’un logement situé au dernier étage. Vous comprendrez donc la difficulté pour estimer un bien à son juste prix. Cependant, les agents immobiliers disposent d’outils d’évaluation qui leur permettent de travailler en restant objectif.

Comment connaître le prix moyen au m² ?

Les agents immobiliers ont l’avantage de connaître parfaitement le prix du marché local. Néanmoins, en tant que particuliers, des outils sont mis à disposition gratuitement afin de vous permettre de connaître le prix des biens similaires vendus dans votre quartier, à savoir :

Patrim : il s’agit d’un outil élaboré par la Direction générale des finances publiques (DGFF) recensant les transactions immobilières dans toute la France. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une estimation en ligne, il peut vous donner une idée des prix de l’immobilier.

Notaires.fr : Depuis 2013, les notaires doivent transmettre au conseil supérieur du notariat, les éléments relatifs à une vente, dont le prix. Ainsi, cela permet de constituer une base de données et de vérifier les prix du mètre carré dans votre ville et plus précisément dans votre quartier.

Pourquoi passer par une agence pour estimer son bien ?

Néanmoins, la méthode la plus simple et la plus sûre reste de confier l’estimation de son bien à un professionnel. En effet, faire estimer son bien par une agence immobilière de proximité comporte des avantages certains, à savoir :

Limiter la marge de négociation : en effet, l’agent immobilier dans son estimation tient déjà compte des points faibles du logement. Ainsi, en déterminant le prix juste de votre bien, vous bénéficiez d’arguments valables pour justifier le prix de votre logement auprès de l’acheteur.

Vendre dans les meilleurs délais : comme nous l’avons vu, une estimation réalisée au prix du marché permet de raccourcir les délais de vente. En effet, un bien surévalué et qui reste en ligne trop longtemps ne trouvera pas preneur. Pour les acquéreurs, c’est le signe d’un problème avec le logement.

Mais au-delà de l’estimation du bien, passer par une agence c’est aussi simplifier le processus de vente et ainsi vous faire gagner du temps. En effet, il vous décharge de toutes les contraintes liées à la transaction immobilière comme les annonces, les visites, les négociations, les démarches administratives… En résumé, passer par une agence c’est vous assurer une vente en toute sérénité.

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