Acheter grand pour mettre son bien en colocation :
Le marché locatif étant saturé dans les grandes villes, acheter un bien de grande surface pour le mettre en colocation peut s’avérer un investissement bénéfique pour un propriétaire en quête de rendement. Attention toutefois, la pratique doit être mûrement réfléchie et peut être réglementée.
Quel type de bail choisir pour une colocation ?
La colocation garantit une occupation optimale du logement, la vacance se limitant aux colocataires qui le quittent, ceux-ci étant vite remplacés de par l’attractivité financière de la formule.
Deux possibilités s’offrent à vous pour rédiger un bail :
- le bail unique : c’est un bail qui contient une clause de solidarité et qui fait des colocataires un ensemble indivisible. C’est le plus pratique car il permet de ne fixer qu’un seul loyer partagé entre occupants. Pas besoin de tenir des comptes séparés pour chacun, ni de fournir plusieurs quittances de loyer, une seul suffit ;
- le bail multiple : chaque colocataire a son propre bail, et le contrat de location doit mentionner la quote-part de chacun. Elle peut être calculée à parts égales ou être proportionnelle, par exemple en fonction de la surface prise par chacun. On parle dans les deux cas de « clé de répartition ». L’inconvénient est qu’il faudra fournir autant de quittances de loyer. La répartition peut aussi s’appliquer pour le bail unique, mais qui reste tout de même plus simple.
Le bail unique a aussi l’avantage de rendre les cautions, ou garants des colocataires, solidaires. Chaque garant s’engage à payer l’intégralité du loyer en cas de défaut de paiement. Vous pouvez ainsi demander la régularisation à n’importe lequel d’entre eux.
Quel loyer fixer pour une colocation ?
Le loyer se fixe librement, sauf exception (voir ci-dessous), comme pour une location classique. Dans ce cas, pour avoir une idée du montant que vous pouvez exiger, il vous suffit de comparer les annonces similaires de biens mis en colocation dans votre quartier ou votre ville. Vous pouvez aussi estimer ce montant en fonction des qualités de votre logement : caractéristiques, équipements, performance énergétique, dépendances…
Attention, si le logement est situé en zone tendue, les règles suivantes s’appliquent :
- la loi Alur stipule que le montant du loyer en colocation ne peut être supérieur à ce que paierait un locataire seul. Il n’est donc pas possible de louer plus cher qu’une location individuelle ;
- au départ des colocataires, il n’est également pas possible de remettre le bien sur le marché en augmentant le loyer, sauf s’il n’a pas été occupé depuis 18 mois ;
- si le logement est situé dans une ville qui encadre les loyers comme le réglemente la loi Elan, il ne faudra pas dépasser le montant maximum autorisé.
Comment calculer les charges et réviser le loyer en colocation ?
Là encore, comme pour une location classique, les charges peuvent être fixées par forfait ou être prélevées tous les mois sous la forme de provisions, ce qui vous obligera à procéder à une régularisation une fois par an. Elles seront calculées à part égales, ou par quote-part entre les colocataires grâce à la clé de répartition, comme pour le loyer. Ce qui vous demandera un peu plus de travail administratif.
Le loyer hors charges peut lui être révisé une fois par an si le contrat de location mentionne une clause de révision. Si c’est le cas, il doit l’être en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) déterminé par l’Insee tous les trimestres. Depuis la loi Alur, le délai de prescription de cette révision est passé de 5 à 1 an. Elle peut s’appliquer si le loyer est sous-évalué et vous devez en informer les colocataires 6 mois avant la fin du bail. Ils sont en droit de refuser et si vous ne parvenez pas à obtenir un accord à l’amiable, il vous faudra saisir la commission départementale de conciliation.
Que faire en cas de loyer impayés en colocation ?
C’est l’avantage du bail unique et de la clause de solidarité : elle responsabilise tous les colocataires et engage leur caution comme évoqué plus haut en cas de défaut de paiement de l’un d’entre eux. En cas de problème, la clause de solidarité permet d’entamer une procédure en loyers impayés contre l’ensemble des colocataires. Mais elle est aussi faite pour faciliter les solutions à l’amiable.
En revanche, en cas de bail multiple, il n’y a pas de clause de solidarité. Chaque colocataire est responsable de sa propre défaillance. Dans ce cas, il faudra entamer une procédure en recouvrement contre ce dernier et tenter de récupérer sa caution.
L’idéal pour vous protéger est de souscrire à une assurance contre les loyers impayés, qui vous sera prélevée sous forme de pourcentage sur leur montant, ou de choisir la garantie Visale qui les couvre également.
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