Acheter un bien : tout savoir sur les garanties associées à l’acte de vente
Acheter un bien immobilier peut être stressant, la peur de « l’arnaque » ou encore celle de ne pas être assez protégé peut parfois empêcher de sauter le pas. Cependant, il existe différentes garanties permettant de conclure un contrat tout en étant protégé de certains désagréments. Entre garantie d’éviction, garantie légale contre les vices cachés et la garantie décennale et biennale… On vous explique tout.
La protection de l’acquéreur pour l’achat
Lorsqu’un acquéreur envisage l’achat d’un bien immobilier, sa première garantie et passe par une meilleure information du bien qu’il achète. Pour ce faire, la jurisprudence a consacré une obligation précontractuelle d’information à la charge du vendeur qui permet de donner toutes les informations nécessaires afin que l’acquéreur achète le bien en toute connaissance de cause.
Ainsi, le vendeur, le Notaire ou l’agent immobilier doivent respecter cette obligation précontractuelle d’information qui varie graduellement selon la situation :
- Obligation de renseignement détaillé sur le bien.
- Obligation de mettre en garde sur un aspect négatif du bien ou un risque lié au contrat.
- Devoir de conseil afin d’orienter le choix de l’acquéreur en fonction de ses objectifs.
La protection de l’acheteur passe surtout par des lois comme la loi Carrez de 1997. Elle impose au vendeur d’indiquer la superficie du bien vendu dans l’acte de vente. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle qui a été mentionnée dans l’acte, l’acheteur peut demander la diminution du prix de vente, dans un délai d’un an, proportionnelle au nombre de mètres carrés.
Le vendeur est également dans l’obligation de fournir les diagnostics techniques du bien à l’acheteur qui comprend l’état des risques de pollution, les diagnostics amiante, plomb, termites, gaz, électricité, la performance énergétique, la présence d’un risque de mérule et une information sur les nuisances sonores aériennes.
Pour finir, l’acte de vente doit être daté et toutes les sommes qui seront à la charge de l’acheteur doivent être renseignées.
Les garanties après l’acquisition du bien
Lors de l’acquisition du bien, il y a des garanties à connaître pour ne pas se retrouver dans une situation délicate. L’article 1641 à 1649 du Code Civil concerne la garantie légale contre les vices cachés, qui a pour objectif d’obliger le vendeur à être tenu responsable des défauts cachés du bien vendu à l’acheteur, qui le rendent inadapté à l’usage auquel il est destiné. Cette garantie légale couvre les frais engendrés par les vices cachés.
Attention, les vices apparents dont l’acquéreur a pu prendre connaissance par lui-même ne rentrent pas dans la garantie légale contre les vices cachés, il faut également que le défaut soit présent avant la vente et qu’il rende le bien impossible à l’usage. Pour agir, il y a un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, l’acheteur a ensuite le choix entre rendre le bien et se faire rembourser ou garder le bien et se faire restituer une partie du prix.
Il existe également la garantie d’éviction qui garantit à l’acquéreur la sérénité pendant la possession du bien. Elle se décompose en deux garanties ; la garantie du fait personnel, qui oblige le vendeur à ne pas porter préjudice à la possession du bien de l’acheteur et la garantie du fait des tiers, qui oblige également le vendeur à protéger l’acheteur contre les dommages de tiers envers sa propriété. L’issue reste la même que pour la garantie légale contre les vices cachés.
Les garanties en fonction de l’ancienneté du bien immobilier
Après les travaux, sachez qu’il existe aussi des garanties qui protègent des vices cachés. D’après l’article 1792-3 du Code Civil, la première est la garantie biennale qui couvre un propriétaire en cas de dysfonctionnement des équipements du bien. Elle est valable deux ans et concerne les éléments dissociables ou démontables du logement qui doivent être remplacés par l’entreprise ou l’artisan qui a effectué les travaux. Si ces derniers refusent et ne respectent pas leur devoir de responsabilité biennale, vous pouvez saisir la justice pour faire valoir vos droits.
La seconde est la garantie décennale. L’article 1792-4-1 du Code Civil impose au constructeur de réparer des dommages qui n’étaient pas visibles lors de la réception des travaux pendant 10 ans. Cette garantie assure les dégâts liés à la solidité des éléments d’équipement indissociables les uns des autres qui peuvent compromettent la fiabilité du bâtiment ou le rendre inhabitable.
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