Bien choisir la région
Les prix de l’immobilier vont du simple au double, voire au triple selon les régions. Pour optimiser à la fois votre capacité d’achat et le nombre de m², vous devez donc bien étudier l’emplacement de votre future résidence. Dans les zones géographiques où le marché est tendu, le prix est bien plus élevé qu’ailleurs. A Paris par exemple, le prix moyen du m² est de 10 318 €. Un appartement de 70 m² vous coûtera donc 722 260 €. A ce tarif, il faudra un salaire de 8 650 € mensuel pour décrocher un crédit immobilier ou sacrifier la surface, voire le standing.
En revanche, dans les petites villes de province, il est encore possible d’acheter une maison pour moins de 200 000 €. C’est le cas, par exemple, à Limoges, Amiens, Poitiers, Brest, Montauban ou même dans une grande ville comme Lille…
Avec le développement du télétravail, vivre dans une petite ville bien desservie par les transports n’est plus un problème, bien au contraire au regard de la qualité de vie obtenue. Attention toutefois : il vaut mieux éviter les hypercentres, plus demandés donc plus chers.
Optimiser sa capacité d’achat
Acheter sa résidence principale en période de taux d’intérêt très bas est très intéressant, d’autant que le taux d’endettement admis est passé en janvier 2021 de 33 % à 35 %. Ainsi, pour financer un bien immobilier, les revenus représentent en moyenne trois fois le montant de l’échéance, assurance de prêt comprise.
Par exemple, pour financer un appartement dans l’ancien d’un montant de 215 000€ sur 15 ans à 1 %, il faudra justifier d’un salaire de 3913 €. L’emprunteur a intérêt à jouer sur la durée de remboursement pour optimiser sa capacité d’achat. Pour le même bien remboursé sur 20 ans à 1,2 % d’intérêt, les revenus mensuels du ménage diminueront en effet à 3 066 €. Allonger la durée de remboursement permet d’optimiser sa capacité d’achat.
L’assurance de prêt représente également un poids sur le taux d’endettement selon l’âge de l’emprunteur. La loi Lagarde sur la délégation d’assurance permet de mettre en concurrence l’assurance de prêt proposée par la banque souvent plus onéreuse.Un apport financier de 10 % du montant de l’acquisition est le plus souvent demandé. Il sert généralement à régler les frais de notaire. Avec un apport plus important diminuant le montant du capital emprunté, l’emprunteur réduira du même coup son taux d’endettement.
Enfin, en fonction de ses revenus et de la zone recherchée, il peut être intéressant d’investir dans du neuf pour profiter du prêt à taux zéro et augmenter ainsi de plusieurs dizaines de milliers d’euros son budget.
Anticiper les dépenses annexes
La souscription d’un prêt immobilier ne se réduit pas au capital emprunté. Des dépenses supplémentaires sont à anticiper, d’autant qu’elles sont le plus souvent négociables. Les frais de garantie sont incontournables : la garantie protège la banque contre les éventuels impayés. Mais elle représente une dépense d’environ 800 € à 2 000 € selon le montant du capital et la société de cautionnement. L’emprunteur a donc intérêt à comparer les prix auprès de plusieurs sociétés de cautionnement. En la réglant avec son épargne, elle ne sera pas intégrée au capital emprunté et ne pèsera pas sur le coût du crédit.
Les frais de dossier sont facturés au forfait ou selon un pourcentage du capital emprunté (entre 0,4 et 1 % selon les banques). Toutefois, ils sont négociables :
- proposer un apport de 20 % peut faire baisser les frais de dossier de 50 % ;
- comparer auprès de plusieurs banques augmente les chances de convaincre votre banquier qu’il est plus cher que ses concurrents ;
- demander un effort en récompense de votre fidélité (si vous êtes client depuis de nombreuses années) ;
- proposer la domiciliation de vos revenus, l’ouverture de nouveaux produits avec votre épargne contre une réduction des frais de garanties, voire leur annulation (si vous êtes un nouveau client) ;
