La suppression des Zones à Faibles Émissions (ZFE), votée par l’Assemblée nationale le 28 mai 2025, marque un tournant majeur pour les grandes agglomérations françaises, en particulier Paris, et soulève de nombreuses questions sur l’avenir du marché immobilier urbain.
Alors que le dispositif n’est pas encore définitivement abrogé, son impact potentiel sur l’immobilier mérite une analyse approfondie.
Tout comprendre.

Qu’est-ce qu’une ZFE et pourquoi leur suppression ?

Un dispositif environnemental structurant

Les ZFE, instaurées à partir de 2019 puis renforcées par la loi Climat et Résilience en 2021, visaient à limiter l’accès aux centres urbains pour les véhicules les plus polluants, afin d’améliorer la qualité de l’air.
Cette politique, appliquée dans des métropoles comme Paris, Lyon, Marseille ou Toulouse, a eu des répercussions directes sur la mobilité, les habitudes des habitants et le marché immobilier.

Une réponse à une pression sociale et politique

La suppression des ZFE répond principalement à la pression sociale et politique : de nombreux ménages, notamment en périphérie, se sont sentis pénalisés par l’obligation de renouveler leur véhicule pour continuer à accéder à leur lieu de vie ou de travail.

Les impacts attendus sur le marché immobilier

1. Retour de l’attractivité pour certaines zones périphériques

Jusqu’ici, les quartiers mal desservis par les transports en commun, mais accessibles en voiture, avaient vu leur attractivité baisser à cause des restrictions ZFE.
La fin des limitations pourrait redonner de la valeur à ces secteurs, notamment en banlieue ou dans des communes satellites, en permettant à près de 3 millions de véhicules auparavant interdits de circuler à nouveau dans les grandes agglomérations.
Cela pourrait relancer la demande résidentielle et commerciale dans ces zones, qui avaient souffert d’une baisse de fréquentation et de valeur locative.

2. Moindre valorisation des quartiers bien desservis

L’un des effets positifs des ZFE était la valorisation des quartiers proches des transports en commun et des infrastructures de mobilité douce (pistes cyclables, bornes électriques).
La suppression du dispositif pourrait freiner cette dynamique, en réduisant l’avantage compétitif de ces secteurs par rapport à des zones moins bien connectées, mais désormais plus accessibles en voiture.

3. Évolution de la demande locative et des stratégies d’investissement

La mise en place des ZFE avait modifié la demande locative, avec une préférence marquée pour les logements bien situés, permettant de se passer de voiture.
La fin des restrictions pourrait inverser cette tendance, en rendant de nouveau attractifs les logements en périphérie ou dans des quartiers moins centraux, où l’offre locative pourrait se renforcer.

4. Incertitude sur la rénovation énergétique et les aménagements écologiques

Les ZFE avaient incité de nombreux propriétaires à investir dans des solutions écologiques (bornes de recharge, isolation thermique) pour maintenir l’attractivité de leur bien.
La suppression du dispositif pourrait ralentir ces investissements, en diminuant la pression réglementaire sur la transition écologique du parc immobilier.

Conséquences économiques et environnementales

La suppression des ZFE pourrait avoir des conséquences économiques importantes, notamment la perte de plusieurs milliards d’euros d’aides européennes conditionnées au respect des engagements climatiques pris par la France.
Par ailleurs, la remise en circulation de millions de véhicules polluants risque d’aggraver la qualité de l’air dans les grandes villes, ce qui pourrait à terme impacter la santé publique et l’attractivité résidentielle des centres urbains.

Un avenir incertain pour les métropoles

La décision de suppression n’est pas encore définitive : elle doit être validée par le Conseil constitutionnel et pourrait être retoquée pour des raisons juridiques ou constitutionnelles.
Si elle est confirmée, chaque métropole pourra décider de maintenir ou non son propre dispositif local, ce qui risque de créer une grande disparité territoriale et d’entretenir l’incertitude sur le marché immobilier.

Un tournant pour l’immobilier urbain...

La fin des ZFE, si elle est confirmée, remet en cause les dynamiques immobilières observées ces dernières années dans les grandes villes françaises.
Elle pourrait redonner de l’attractivité à des zones périphériques, modifier les stratégies d’investissement et ralentir la transition écologique du parc immobilier, tout en exposant les agglomérations à de nouveaux défis sanitaires et économiques.

Les professionnels de l’immobilier devront rester attentifs à l’évolution du cadre réglementaire et accompagner leurs clients dans ce contexte mouvant, en valorisant les atouts de chaque secteur et en anticipant les nouvelles attentes des ménages et des investisseurs.