En 2026, le marché immobilier français devrait rester en phase de reprise fragile : des prix globalement stables ou en légère hausse, des taux autour de 3–3,5% et des aides recentrées sur la rénovation énergétique lourde.
Prix : une légère hausse, mais très contrastée
Les principaux observatoires anticipent plutôt une stabilisation avec une légère hausse des prix, souvent située entre +2% et +3% en moyenne nationale sur 2026 après le repli et la normalisation de 2024–2025. Cette tendance masque de forts écarts entre grandes métropoles, villes moyennes et zones rurales, avec des marchés locaux parfois encore en ajustement à la baisse.
Les études indiquent que le volume de transactions est reparti à la hausse en 2025, dépassant les 900 000 ventes, et pourrait continuer de se redresser en 2026 vers environ 950 000 à 960 000 mutations, sans retrouver pour autant les sommets de 2021. Dans les zones tendues (Paris intramuros, métropoles attractives), les prix devraient se tenir, voire progresser légèrement, tandis que certains secteurs périurbains ou ruraux pourraient connaître encore des ajustements selon la demande et l’emploi local.
Taux de crédit : autour de 3 à 3,5%
Les baromètres de taux de début 2026 montrent des crédits immobiliers qui se stabilisent dans une fourchette globalement comprise entre 3% et 3,5% sur 20–25 ans, pour les bons profils. Plusieurs analyses de marché évoquent un scénario central de taux moyens entre 3,20% et 3,40% sur 2026, avec des variations selon la politique monétaire de la BCE et l’évolution de l’inflation.
En février 2026, certains baromètres détaillent par exemple des taux accessibles autour de 3,10% à 3,40% sur 25 ans pour un emprunteur « de bonne qualité » (CDI, apport de 15–20%, gestion bancaire saine), ce qui confirme un environnement de crédit plus normalisé que la période 2022–2023, mais encore loin des conditions exceptionnelles d’avant 2022. Des simulateurs montrent qu’entre 3,00%, 3,20% et 3,40% sur 25 ans, le coût total d’un crédit peut varier de plusieurs milliers d’euros, ce qui renforce l’intérêt de comparer les offres et de travailler le dossier (apport, durée, reste à vivre).
Aides à l’achat : recentrages et maintien des grands dispositifs
Pour l’accession, les grands dispositifs nationaux (type prêt à taux zéro pour le neuf et l’ancien sous conditions, ou aides de type APL accession pour certains profils) restent encadrés par des critères de ressources, de localisation et de performance énergétique, avec des ajustements réguliers décidés par les lois de finances. Les études de marché insistent sur le fait que, pour 2026, le soutien public vise davantage les ménages modestes ou les territoires en tension que l’ensemble des primo-accédants, ce qui peut limiter la capacité d’achat de certains foyers de classe moyenne.
Les collectivités locales (régions, départements, intercommunalités) complètent souvent ces dispositifs par des aides à l’accession ou à la rénovation ciblées, mais avec des enveloppes budgétaires parfois sous tension dans le contexte de ralentissement économique et de contraintes de finances publiques. Les ménages ont donc intérêt à se renseigner très précisément sur les dispositifs locaux disponibles avant de boucler leur plan de financement (subventions, prêts bonifiés, exonérations temporaires de taxe foncière dans certains cas de rénovation…).
Aides à la rénovation : MaPrimeRénov’ et recentrage sur les rénovations d’ampleur
MaPrimeRénov’ reste la grande aide nationale pour la rénovation énergétique, mais elle est désormais clairement orientée vers les rénovations d’ampleur, avec un objectif de gain d’au moins deux classes sur le diagnostic de performance énergétique et un recentrage sur les logements les plus énergivores. Les fiches officielles rappellent que le logement doit être occupé en résidence principale, situé en France métropolitaine, construit depuis au moins 15 ans (sauf exceptions), et que les montants de prime dépendent à la fois des ressources du ménage et du type de travaux (isolation, chauffage, ventilation, etc.).
Les barèmes publiés détaillent, par exemple, des plafonds d’aides spécifiques pour les pompes à chaleur, les équipements solaires thermiques, l’isolation des murs ou des toitures, ou encore le raccordement à un réseau de chaleur, avec des montants maximums par mètre carré ou par équipement et un plafond global de dépenses éligibles. Pour certains gestes (comme la dépose d’une cuve à fioul ou l’installation d’une pompe à chaleur), les montants restent significatifs pour les ménages les plus modestes, mais les aides deviennent plus exigeantes en termes de performance globale, ce qui pousse à construire de vrais parcours de rénovation plutôt qu’une succession de petits travaux.
Que faire de ces tendances quand on a un projet en 2026 ?
Pour un projet d’achat, 2026 s’annonce comme une année où il est possible de négocier : les prix sont moins sous pression qu’en période de forte euphorie, mais le marché n’est pas à l’arrêt, ce qui laisse de la marge pour faire jouer la concurrence entre biens et entre banques. La priorité pour les acheteurs sera de solidifier leur financement (dossier bancaire, apport, durée) et de vérifier précisément l’éligibilité aux aides publiques, en particulier si le bien nécessite des travaux de rénovation énergétique pour éviter une future décote liée au DPE.
Pour les vendeurs, l’enjeu est de positionner le prix au juste niveau du marché local et de valoriser les atouts énergétiques et réglementaires du bien (bonne étiquette DPE, absence de travaux lourds à court terme) dans un contexte où les acheteurs sont plus attentifs aux coûts globaux (prix d’achat, crédit, charges, travaux). Enfin, pour les propriétaires occupants, 2026 est une année charnière pour engager des rénovations d’ampleur bénéficiant encore de MaPrimeRénov’ et des dispositifs associés, avant d’éventuels nouveaux ajustements budgétaires à moyen terme.
