Les immeubles anciens concentrent une grande partie des « passoires énergétiques » françaises et nécessitent, pour rester habitables, louables et valorisés, des travaux lourds dont le coût réel se compte souvent en dizaines de milliers d’euros par logement, même après aides publiques. Entre contraintes réglementaires, hausse des charges et décote à la revente pour les biens mal classés au DPE, la rénovation énergétique n’est plus une option mais un passage obligé pour les copropriétés.
Un enjeu majeur pour un parc très énergivore
Les immeubles anciens, souvent construits avant les grands tournants réglementaires des années 1970, concentrent une grande partie des « passoires énergétiques » en France, avec une surreprésentation des classes F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE). En 2025, la France compte encore près de 3,9 millions de passoires, soit environ 12,7% du parc, même si ce chiffre est en recul grâce aux réformes successives du DPE et aux travaux déjà engagés.
Pour les copropriétés anciennes, l'enjeu est double : préserver la valeur patrimoniale de l'immeuble tout en entraînant l'obsolescence locative liée aux restrictions progressives de mise en location des logements les plus énergivores. Rénovation énergétique et stratégie immobilière vont ainsi de plus en plus de pair, notamment dans les grandes métropoles où les écarts de prix entre immeubles rénovés et passoires se creusent.
Combien coûte vraiment une rénovation énergétique ?
Le coût d'une rénovation énergétique globale dans un immeuble ancien varie fortement selon l'état du bâti, la surface, la localisation et l'ambition des travaux, mais les ordres de grandeur sont désormais bien identifiés. Pour un programme complet visant un saut significatif de classe énergétique (par exemple de F à C ou B), le budget peut osciller entre environ 700 et 2 000 euros par mètre carré, en particulier pour les bâtiments anciens nécessitant une remise à niveau lourde sur l'isolation, le chauffage, la ventilation et parfois l'électricité.
À l'échelle d'un logement de 60 à 70 m² en copropriété ancienne, cela peut représenter de 40 000 à plus de 100 000 euros de travaux, une partie se faisant sur les parties communes (toiture, façades, chaufferie, réseaux) et une autre, secondaire, sur les parties privatives. Ce « vrai coût » reste cependant à relativiser par l'effet des aides publiques, des économies d'énergie générées et de la valorisation future du bien, notamment dans les villes où les immeubles anciens bien rénovés se vendent plus cher que les immeubles récents moins performants.
Les principaux postes de dépenses dans l'ancien
Dans un immeuble ancien, le gros du budget se concentre sur l'enveloppe thermique (toiture, façades, planchers bas) et les systèmes de chauffage-ventilation. L'isolation des murs par l'extérieur est souvent l'un des postes les plus coûteux, avec des fourchettes qui peuvent aller, selon les sources spécialisées, d'environ 120 à 270 euros par mètre carré, quand l'isolation par l'intérieur se situe sur des niveaux plus bas mais avec un impact patrimonial et de surface habitable.
La réfection de la toiture avec isolation peut représenter plusieurs centaines d'euros par mètre carré, surtout en cas de contraintes patrimoniales ou de couverture complexe, tandis que l'isolation d'un plancher bas (sur cave ou vide sanitaire) reste généralement moins onéreuse au mètre carré, mais impose des techniques d'intervention dans les parties communes.
Côté équipements, le remplacement d'une ancienne chaudière collective au fioul par une pompe à ou une chaudière à chaleur performante (gaz à condensation, biomasse) se chiffre en dizaines de milliers d'euros pour l'immeuble, avec des coûts unitaires qui peuvent aller de quelques milliers à plus de 20 000 euros selon la technologie choisie.
Le calendrier réglementaire et le risque d'obsolescence
La montée en puissance des contraintes réglementaires sur les logements énergivores pousse les copropriétés anciennes à programmer leurs travaux, sous peine de voir certains lots devenir difficilement louables. Les interdictions progressives de mise en location des logements classés G puis F, combinées à la nouvelle méthode de DPE, rendent les immeubles anciens mal isolés particulièrement exposés à une « obsolescence programmée » si aucune rénovation n'est engagée.
Parallèlement, l'évolution du DPE pour les petites surfaces et les ajustements techniques retenus en 2024 et 2025 ont déjà permis à plusieurs centaines de milliers de logements de sortir statistiquement du statut de passoire, ce qui modifie partiellement la cartographie du parc mais ne dispense pas les immeubles anciens de travaux structurels. Pour les copropriétaires, l'enjeu est donc de ne pas se contenter d'une « cosmétique » de la note DPE, mais de viser un gain durable de performance énergétique, condition de la pérennité locative et de la liquidité à la revente.
Les aides financières qui changent la femme
Le coût brut de la rénovation énergétique dans les immeubles anciens est en partie compensé par un arsenal d'aides publiques, en particulier MaPrimeRénov' Copropriété. Ce dispositif, renforcé en 2024, finance une partie significative des travaux sur les parties communes, avec un plafond de dépenses éligibles par logement pouvant atteindre 25 000 euros et des taux de financement qui peuvent monter de 30% à 45% en fonction du gain énergétique (au moins 35 à 50% d'économies d'énergie).
Des bonus sont accordés lorsque l'immeuble sort du statut de passoire énergétique, ainsi que des primes additionnelles pour les copropriétaires aux revenus modestes ou très modestes, ce qui réduit fortement le reste à charge pour les ménages les plus fragiles. Les travaux doivent en revanche être encadrés par un audit énergétique et réalisés par des professionnels reconnus garants de l'environnement (RGE), ce qui impose une préparation en amont mais sécurise la qualité des opérations.
Rentabilité, valeur verte et arbitrages patrimoniaux
Au-delà du coût immédiat, la question clé pour les immeubles anciens est celle du retour sur investissement de la rénovation énergétique. Les économies de charges de chauffage, la meilleure stabilité thermique, le confort accumulé en été comme en hiver et la valorisation du bien constituant autant de leviers qui viennent avec les sont engagés, surtout dans un contexte où les acquéreurs sont de plus en plus attentifs à l'étiquette énergétique.
À l'inverse, les immeubles anciens sont restés à l'écart des programmes de rénovation risquant une décote accumulée et une attractivité locative en berne, ce qui fait de la rénovation énergétique un choix moins optionnel que stratégique pour les copropriétaires.
